보유세 기준점となる 공시가격 산정 절차 본격화
내년도 보유세 산출의 핵심 지표인 공시가격 결정을 위해 국토교통부와 한국부동산원이 본격적인 산정 작업에 돌입했다. 이번 산정 과정에서는 올해의 부동산 가격 변동 추이뿐만 아니라, 시세 대비 공시가격 비율을 의미하는 '공시가격 현실화율' 로드맵의 수정 여부가 결정적인 변수로 작용할 전망이다. 특히 서울 지역은 아파트 가격이 상승 곡선을 그리며 꾸준히 오름세를 보이고 있어, 내년도 공시가격 또한 전반적인 상승 압력을 받을 것으로 보인다.
강남권 중심에서 비강남권으로 이동하는 상승세
한국부동산원의 주간아파트가격동향에 따르면, 올해 1월부터 10월 26일까지 서울 아파트값은 누적 8.91% 상승하며 지난해 연간 상승률인 8.98%에 육박하는 흐름을 보였다. 지난 공시가격 산정 당시에는 현실화율을 전년과 유사한 평균 69% 수준으로 묶어두었음에도 불구하고, 18.60%라는 역대 세 번째 상승률을 기록한 바 있다. 이는 성동구(28.98%), 강남구(25.83%), 송파구(25.46%), 용산구(23.62%), 광진구(22.20%), 서초구(22.05%), 마포구(21.24%) 등 한강 벨트와 강남권의 정비사업 단지를 중심으로 가격이 급등했기 때문이다.
하지만 올해의 양상은 과거와 확연히 다르다. 강력한 대출 규제와 지난 8월 발표된 고가 주택 대상 세제 개편안의 영향으로 강남권 고가 아파트값은 하락한 반면, 강북 등 비강남권의 중저가 아파트값은 상승하는 흐름이 나타났다. 조사 결과 올해 10월 넷째 주까지 가장 높은 상승률을 보인 지역은 성북구(16.56%)였으며, 강서구(13.14%), 구로구(13.03%), 노원구(12.71%), 관악구(12.66%) 등 비강남권 지역의 상승세가 뚜렷했다. 지난해 공시가격 상승률이 한 자릿수에 머물렀던 이들 지역은 내년에 큰 폭의 가격 상승을 맞이할 것으로 예상된다.
현실화율 로드맵과 세제 개편안의 불확실성
내년도 공시가격 산출의 또 다른 핵심은 현실화율의 향방이다. 국토교통부는 기존 문재인 정부의 '현실화율 90%' 목표를 유지하되, 현 정부 임기 내 적용될 5년 단위의 새로운 로드맵을 수립하겠다고 밝혔다. 맹성규 더불어민주당 의원은 시장 상황에 따라 탄력적으로 적용할 수 있도록 하는 부동산공시법 개정안을 발의했으나, 국회의 심의가 지연되면서 정부가 구체적인 5년 로드맵 없이 내년도 목표치만 우선 발표할 수 있다는 관측도 나온다.
현재 국회에 계류 중인 세제 개편안 역시 변수다. 정부안에 따르면 1주택자 기본공제는 14억원으로 상향되지만, 비거주 1주택자는 12억원 수준이 유지된다. 또한 서울 등 조정대상지역의 종합부동산세 공정시장가액비율은 내년에 70%로 상향되고, 2주택 이상 보유자는 2028년까지 80%까지 높아질 계획이다. 과세표준 6억~12억원 구간의 세율 인상도 예정되어 있어, 고가 주택 소유자들은 공시가격 자체가 오르지 않더라도 세금 부담이 늘어날 가능성이 크다. 이에 따라 시장에서는 정부가 올해의 가격 변동과 세제 개편을 고려해 현실화율을 동결하거나 완만한 수준으로 조정할 것으로 보고 있다. 정부는 이달 중순 공청회와 중앙부동산가격공시위원회를 통해 최종 결정할 예정이다.