강남3구에 몰린 위법 의심 직거래, 전체의 40% 차지

부동산 직거래 속 숨은 위법 행위 적발

공인중개사를 거치지 않는 주택 직거래 과정에서 편법 증여 등 불법 행위가 의심되는 사례가 351건이나 포착됐다. 특히 이러한 위법 의심 거래 중 약 40%가 서울 강남·서초·송파구 등 강남 3구에 집중된 것으로 드러났다.

국토교통부가 29일 발표한 자료에 따르면, 지난해 3월부터 올해 3월까지 신고된 전국 주택 직거래 중 위법 가능성이 높은 거래는 총 351건이었다. 지역별로는 서울에서 224건(64%)이 발생했으며, 그중 강남 3구의 비중은 140건으로 전국 전체의 40%, 서울 지역 내에서는 63%에 달했다. 적발된 351건의 거래에서 나타난 구체적인 위법 의심 행위는 총 424건에 달하는데, 이는 한 건의 거래 내에서 복수의 위법 유형이 동시에 발견되었기 때문이다.

편법 증여와 허위 신고가 주된 유형

가장 빈번하게 나타난 위법 의심 유형은 특수관계인으로부터 과도한 자금을 빌리거나 편법으로 증여하는 행위로, 총 275건이 집계됐다. 이어 계약 날짜나 매매 가격을 허위로 기재해 신고한 사례가 122건을 기록했으며, 대출금을 본래 목적과 다르게 사용한 경우도 16건 확인됐다.

실제 사례를 살펴보면, 경북에서 아파트 3채를 보유한 한 매도인은 동생에게 해당 아파트들을 직거래 방식으로 매도한 후 7개월 만에 다시 되사들인 것으로 나타났다. 이 과정에서 실제 매매 대금은 오가지 않았으며, 매도인은 그 사이 경기도 소재의 다른 아파트를 제3자에게 처분했다. 국토부는 이를 1세대 1주택 양도소득세 비과세 혜택을 받기 위한 명의신탁으로 판단하고 경찰에 수사를 의뢰할 방침이다.

또한 한 법인은 대표의 모친으로부터 서울 소재 상가주택을 55억 7000만 원에 매입하면서, 총 11억 2500만 원을 빌린 것으로 드러났다. 해당 차입금은 대표가 운영하는 별도 법인에서 7억 원, 대표의 동생이 운영하는 법인에서 4억 2500만 원을 각각 조달했다. 국토부는 이를 특수관계인을 통한 과다 차입 행위로 규정하고 국세청에 관련 내용을 통보할 예정이다.

강화되는 기획조사와 엄정 대응 방침

정부는 2022년 하반기부터 매년 주택 직거래에 대한 기획조사를 시행해 오고 있다. 조사 대상 중 위법 의심 사례로 판정되어 관계기관에 통보된 비율은 2022년 23.4%에서 2025년 51.9%로 매년 가파른 상승세를 보이고 있다. 올해 1분기에도 서울과 경기 지역 아파트 거래에서 327건의 위법 의심 사례가 적발되어, 국토부는 이를 국세청과 지방자치단체, 금융위원회 등에 전달할 계획이다.

김영국 국토부 주택토지실장은 중개 거래뿐만 아니라 직거래 영역에서도 기획조사를 지속적으로 확대할 것이라고 강조했다. 또한 불법 거래에 대해서는 강력한 대응 체계를 구축하여 건전한 부동산 시장 질서를 확립해 나가겠다는 의지를 밝혔다.