국토균형발전 ‘구호뿐’…부동산 시장, 양극화 넘어 ‘초양극화’

올해 부동산 시장은 이른바 ‘똘똘한 한 채’ 선호가 더욱 뚜렷해지며 서울·수도권과 지방 간 격차가 한층 벌어졌다. 정부의 고강도 규제 속에서 자산 방어 심리가 서울 핵심지로 집중되면서 집값은 상승 곡선을 그린 반면, 지방은 하락과 미분양 적체의 늪에서 벗어나지 못했다. 내년에도 공급 부족 문제가 이어질 것으로 전망되면서 지역 간 초양극화가 고착화될 수 있다는 우려가 나온다.

23일 한국부동산원에 따르면 올해 들어 지난 15일까지 서울 아파트 매매가격은 누적 8.25% 상승했다. 이는 지난해 연간 상승률(4.67%)을 크게 웃도는 수준으로, 집값 급등기로 꼽히는 2021년 문재인 정부 당시 연간 상승률(8.02%)도 이미 넘어섰다. 시장에서는 2006년 이후 약 19년 만에 가장 높은 상승률을 기록할 가능성도 거론된다.

서울의 강한 오름세에 힘입어 수도권 아파트값도 같은 기간 3.03% 상승했다. 전국 아파트 매매가격이 0.86% 오르는 데 그친 점을 감안하면, 수도권 특히 서울이 전체 시장의 상승 흐름을 주도한 셈이다.

반면 지방은 정반대 흐름을 보였다. 올해 지방 아파트 매매가격은 평균 1.19% 하락했다. 미분양 부담이 큰 대구가 3.78% 떨어지며 가장 큰 낙폭을 기록했고, 대전(-2.17%), 제주(-2.13%), 광주(-1.96%), 전남(-1.85%), 경북(-1.62%) 등도 하락세를 면치 못했다.

10·15 부동산 대책 이후 11월 첫째 주를 기점으로 지방 집값이 약 100주 만에 상승 전환해 6주 연속 오름세를 이어가고 있지만, 이를 두고 지방 부동산 전반에 온기가 확산됐다고 보기는 어렵다는 평가가 지배적이다. 지역 경기 부양책이 뚜렷하지 않은 데다 수요 위축과 미분양 문제가 여전히 해소되지 않고 있기 때문이다.

실제로 전국 미분양 주택은 10월 말 기준 6만9069가구에 달한다. 이 가운데 준공 후에도 팔리지 않은 ‘악성 미분양’은 2만8080가구로, 전체의 약 85%가 지방에 집중돼 있다. 정부가 LH를 통해 올해 3000가구, 내년 5000가구의 지방 준공 후 미분양을 매입하겠다고 밝혔지만, 연말을 앞둔 현재까지 매입이 확정된 물량은 92가구에 그쳤다.

미분양 해소 수단으로 도입된 구조조정(CR)리츠 역시 활성화되지 못하고 있다. 지난해 제도가 마련된 이후 올해 들어 첫 CR리츠가 등록됐지만, 9월 기준 실제 매입 사례는 4곳에 불과하다. 주택도시보증공사(HUG)가 추진 중인 미분양 안심환매사업도 건설사 참여가 저조해 매입 가격 상한을 분양가의 60%까지 높이는 방안을 검토 중이다.

전문가들은 내년부터 2차 공공기관 이전이 본격화되고 ‘5극3특’ 전략이 속도를 낼 경우 지방 부동산 시장에 일정 부분 긍정적 영향을 줄 수 있다고 본다. 다만 서울 중심의 획일적 규제 기조에서 벗어나 지역별 여건에 맞는 맞춤형 정책이 병행돼야 한다는 지적이 나온다.

시장에서는 서울 핵심지는 공급 부족과 희소성으로 강세를 이어가는 반면, 지방과 비선호 지역은 수요 이탈과 공급 적체로 침체가 장기화될 가능성이 크다는 전망이 우세하다. 국토균형발전이라는 정책 목표가 실질적인 성과로 이어지지 못할 경우, 내년 부동산 시장에서도 ‘초양극화’ 흐름은 더욱 뚜렷해질 것이란 우려가 커지고 있다.